L’indivision s’applique d’office quand on achète à plusieurs. La SCI demande une création, mais organise la gestion, la sortie et la transmission du bien.
Indivision
Aucune structure à créer : l’acte d’achat chez le notaire suffit.
Deux amis, un couple non marié, des frères et sœurs, des parents et leurs enfants : dès que plusieurs personnes achètent un bien ensemble, elles sont en indivision. Chacune détient une quote-part du bien, et les décisions importantes exigent l’accord de tous.
La SCI (société civile immobilière) remplace la propriété directe par des parts de société. La gestion est confiée à un gérant, les règles de décision et de sortie sont écrites dans les statuts, et la transmission se fait par parts, progressivement si on le souhaite.
| Critère | Indivision | SCI |
|---|---|---|
| Mise en place | Automatique à l’achat ; une convention d’indivision peut compléter. | Statuts, annonce légale, immatriculation ; le bien est acheté par la SCI ou lui est apporté. |
| Décisions | Majorité légale pour les actes de gestion, unanimité pour vendre ou hypothéquer. | Le gérant décide au quotidien ; les statuts fixent les majorités pour le reste. |
| Sortie d’un participant | Nul n’est tenu de rester : un indivisaire peut demander le partage, jusqu’à la vente forcée du bien. | Cession des parts encadrée par les statuts ; les autres associés peuvent les racheter. |
| Transmission | Donation ou succession de la quote-part, bien par bien. | Donation de parts, par étapes ; démembrement possible ; bien conservé dans la famille. |
| Fiscalité des loyers | Revenus fonciers imposés chez chaque indivisaire. | Revenus fonciers chez chaque associé par défaut ; option pour l’impôt sur les sociétés. |
| Emprunt | Chaque acheteur emprunte pour sa part, ou tous ensemble. | La SCI emprunte, les associés se portent caution. |
| Gestion courante | Pas de gérant ; un mandat peut être donné à l’un des indivisaires. | Un gérant désigné, avec des pouvoirs définis. |
| Formalisme annuel | Aucun. | Assemblée annuelle, tenue de comptes simplifiée, déclaration fiscale. |
| Coût au départ | Aucun frais propre à l’indivision. | Frais de création, puis un suivi annuel léger. |
| Durée | Précaire par nature. | Faite pour durer : patrimoine organisé sur le long terme. |
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C’est possible, mais rarement utile : certains avantages fiscaux et protections attachés au logement familial ne s’appliquent pas de la même façon à une société. La SCI est d’abord un outil de gestion et de transmission.
Oui, en apportant le bien à une SCI nouvellement créée. L’apport passe par un acte notarié et génère des frais ; il se justifie quand le bien est conservé durablement.
La location meublée est une activité commerciale : pratiquée à titre habituel par une SCI, elle fait basculer la société à l’impôt sur les sociétés. À étudier avant de se lancer.
Oui, un compte au nom de la société, où transitent loyers, charges et remboursements d’emprunt.
Au moins deux. Un enfant mineur peut être associé, représenté par ses parents.
Les informations de cet article sont tirées des textes et pages officiels suivants, consultés à la date de rédaction :
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